Guadagnare con gli investimenti immobiliari

Quando si tratta di fare soldi con investimenti immobiliari, ci sono solo pochi modi per farlo. Sebbene i concetti siano semplici da capire, non lasciarti ingannare dal pensare che possano essere facilmente implementati ed eseguiti. La comprensione delle basi del settore immobiliare può aiutare gli investitori a lavorare per massimizzare i propri guadagni. Il settore immobiliare offre agli investitori un'altra classe di attività del portafoglio, aumenta la diversificazione e può limitare i rischi se affrontato correttamente.

Ci sono tre modi principali in cui gli investitori potrebbero potenzialmente fare soldi dagli immobili:

1. Un aumento del valore della proprietà
2. Reddito locativo riscosso affittando l'immobile agli inquilini
3. Profitti generati da attività commerciali che dipendono dall'immobile

Naturalmente, ci sono sempre altri modi per trarre profitto direttamente o indirettamente dall'investimento immobiliare, come imparare a specializzarsi in aree più esoteriche come i certificati di privilegio fiscale. Tuttavia, i tre elementi sopra elencati rappresentano la stragrande maggioranza del reddito passivo e delle fortune finali che sono state realizzate nel settore immobiliare.

Aumento del valore della proprietà immobiliare

Innanzitutto, è importante capire che i valori delle proprietà non aumentano sempre. Questa mancanza di aumento delle attività può diventare dolorosamente evidente durante periodi come la fine degli anni '80 e l'inizio degli anni '90 e gli anni 2007-2009, quando il mercato immobiliare è crollato. Infatti, in molti casi, i valori delle proprietà raramente hanno battuto l'inflazione: l'aumento prezzi medi in un'economia.

Ad esempio, se possiedi una proprietà da $ 500.000 e l'inflazione è del 3%, la tua proprietà potrebbe essere venduta per $ 515.000 ($ 500.000 x 1,03%), ma non sei più ricco di quanto eri l'anno scorso. Cioè, puoi ancora comprare la stessa quantità di latte, pane, formaggio, petrolio, benzina e altri prodotti (vero, il formaggio potrebbe essere in calo quest'anno e la benzina in aumento, ma il tuo tenore di vita rimarrebbe più o meno lo stesso). Il motivo è che il guadagno di $ 15.000 non era reale. Era nominale e non ha avuto un impatto reale perché l'aumento era dovuto all'inflazione complessiva.

Inflazione e investimenti immobiliari

Quando si verifica l'inflazione, un dollaro ha meno potere d'acquisto. Succede perché il governo deve creare-stampare-moneta quando spende più di quanto prende attraverso le tasse. Tutto il resto uguale, nel tempo, questo si traduce in ogni esistente dollaro che perde valore e diventa di valore inferiore rispetto al passato.

Uno dei modi in cui gli investitori immobiliari più esperti possono fare soldi nel settore immobiliare è trarre vantaggio da una situazione che sembra sorgere ogni pochi decenni. Lo fanno quando si prevede che l'inflazione superi l'attuale tasso di interesse del debito a lungo termine. Durante questi periodi, potresti trovare persone disposte a giocare d'azzardo acquisendo proprietà, prendendo in prestito denaro per finanziare l'acquisto e quindi aspettando che l'inflazione aumenti .

Con l'aumento dell'inflazione, questi investitori possono ripagare i mutui con dollari che valgono molto meno. Questa situazione rappresenta un trasferimento dai risparmiatori ai debitori. Hai visto molti investitori immobiliari fare soldi in questo modo negli anni '70 e all'inizio degli anni '80. L'inflazione stava andando fuori controllo fino a quando Paul Volcker Jr., presidente della Federal Reserve tra il 1979 e il 1987, prese un 2x4 alle sue spalle e lo portò sotto controllo aumentando drasticamente i tassi di interesse.

Acquisti di Cap Rate aggiustati ciclicamente

Il trucco sta nell'acquistare quando i tassi massimi corretti per il ciclo - il tasso di rendimento di un investimento immobiliare - sono attraenti. Compri quando pensi che ci sia una ragione specifica per cui un determinato pezzo di immobile un giorno varrà più di quanto l'attuale tasso di capitalizzazione da solo indichi che dovrebbe essere.

Ad esempio, gli sviluppatori immobiliari possono esaminare un progetto o sviluppo, la situazione economica attorno a quel progetto o il prezzo della proprietà e determinare un futuro reddito da locazione per supportare la valutazione corrente. Il valore attuale potrebbe altrimenti apparire troppo costoso in base alle condizioni attuali che circondano lo sviluppo. Tuttavia, poiché comprendono l'economia, i fattori di mercato e i consumatori, questi investitori possono vedere la redditività futura.

Potresti aver visto un terribile vecchio hotel su un grande pezzo di terra trasformarsi in un vivace centro commerciale con edifici per uffici che pompano affitti considerevoli per il proprietario. In assenza di quei flussi di cassa, valore attuale netto, stai speculando in un modo o nell'altro, non importa quello che dici a te stesso. Avrai bisogno di un'inflazione sostanziale nella valuta nominale, se stai usando il debito per finanziare l'acquisto, per salvarti. Potresti anche dipendere da una sorta di evento a bassa probabilità per funzionare a tuo favore.

Affitto come investimento immobiliare

Guadagnare denaro riscuotendo l'affitto è così semplice che ogni bambino di 6 anni che abbia mai giocato a Monopoli capisce a livello viscerale come funzionano le basi. Se possiedi una casa, un condominio, un edificio per uffici, un hotel o qualsiasi altro investimento immobiliare, puoi addebitare alle persone l'affitto per consentire loro di utilizzare la proprietà o la struttura.

Naturalmente, semplice e facile non sono la stessa cosa. Se possiedi condomini o case in affitto, potresti trovarti a dover gestire qualsiasi cosa, dai bagni rotti agli inquilini che gestiscono laboratori di metanfetamina.Se possiedi centri commerciali o edifici per uffici, potresti dover affrontare un'attività che ha preso in affitto da te in bancarotta. Se possiedi capannoni industriali, potresti trovarti a dover affrontare indagini ambientali per le azioni degli inquilini che hanno utilizzato la tua proprietà. Se possiedi unità di archiviazione, il furto potrebbe essere una preoccupazione. Gli investimenti immobiliari in affitto non sono il tipo a cui puoi telefonare e aspettarti che tutto vada bene.

Utilizzo del Cap Rate per confrontare gli investimenti

La buona notizia è che sono disponibili strumenti che semplificano il confronto tra potenziali investimenti immobiliari. Uno di questi, che diventerà inestimabile per te nella tua ricerca di fare soldi con gli immobili è un rapporto finanziario speciale chiamato tasso di capitalizzazione (tasso massimo). I tassi massimi mostrano il tasso di rendimento di un investimento immobiliare commerciale e si basano sul reddito netto che la proprietà produrrà.

Se una proprietà guadagna $ 100.000 all'anno e vende per $ 1.000.000, divideresti i guadagni ($ 100.000) per il prezzo ($ 1.000.000) e otterrai 0,1, o 10%. Ciò significa che il tasso massimo della proprietà è del 10% o che guadagneresti un previsto 10% sul tuo investimento se pagassi la proprietà interamente in contanti e senza debiti.

Proprio come un'azione in definitiva vale solo il valore attuale netto dei suoi flussi di cassa scontati, un immobile vale in definitiva una combinazione di:

• L'utilità che la proprietà genera per il suo proprietario
• I flussi di cassa netti presenti che genera rispetto al prezzo pagato

Reddito da locazione come margine di sicurezza

Il reddito da locazione può essere un margine di sicurezza che ti protegge durante le crisi economiche o i crolli. Alcuni tipi di investimenti immobiliari possono essere più adatti a questo scopo. I contratti di locazione e gli affitti possono essere un reddito relativamente sicuro.

Per tornare alla nostra precedente discussione sulle sfide del fare soldi con gli edifici per uffici e immobili possiamo fornire un esempio. Tipicamente queste proprietà comportano contratti di locazione lunghi e pluriennali. Acquistane uno al prezzo giusto, al momento giusto e con l'inquilino e la scadenza del contratto di locazione giusti e potresti attraversare un crollo immobiliare. Raccoglieresti assegni di locazione superiori alla media che le società che ti concedono in leasing devono fornire ancora, a causa del contratto di locazione che hanno firmato, anche quando sono disponibili tariffe più basse altrove. Se sbagli, però, potresti rimanere bloccato a rendimenti inferiori alla media molto tempo dopo che il mercato si è ripreso.

Denaro da operazioni commerciali immobiliari

Il modo finale di guadagnare dagli investimenti immobiliari coinvolge servizi speciali e attività commerciali. Se possiedi un hotel, potresti vendere film on demand ai tuoi ospiti. Se possiedi un edificio per uffici, potresti guadagnare con distributori automatici e parcheggi. Se possiedi un autolavaggio, potresti guadagnare denaro con aspirapolvere a tempo.

Questi investimenti richiedono quasi sempre conoscenze sub-specialistiche. Ad esempio, alcune persone trascorrono l'intera carriera specializzandosi nella progettazione, costruzione, proprietà e gestione di autolavaggi. Per coloro che si elevano ai vertici del loro campo e comprendono le complessità di un particolare mercato, l'opportunità di fare soldi può essere infinita.

Altre idee di investimento immobiliare

Tuttavia, esistono altre opportunità di investimento nel settore immobiliare. Puoi investire in fondi comuni di investimento immobiliare (REIT). I REIT quotati in borsa emettono azioni e sono negoziati su una borsa valori, mentre REIT privati ​​o REIT non negoziati non sono disponibili su nessuna borsa. Tutti i tipi di REIT si concentreranno su particolari settori del mercato immobiliare, come case di cura o centri commerciali. Esistono anche diversi fondi negoziati in borsa (ETF) e fondi comuni di investimento che prendono di mira l'investitore immobiliare investendo in REIT e altri investimenti nel settore immobiliare.